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张敬伟:楼市对调控反应为何与政策设计出现偏差|威尼斯人平台

编辑:威尼斯人平台登录 来源:威尼斯人平台登录 创发布时间:2021-05-03阅读55850次
  

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【网址】(原标题:张经伟:为什么楼市对调控的反应往往偏离政策设计?)国家统计局昨日发布的近期统计数据显示,7月份全国70个大中城市房价指数跟随最近10个月的上涨趋势,且涨幅进一步扩大,新增商品房价格同比下降的城市数量有所增加;但与上个月相比,房价下跌的驱动力整体减弱,尤其是之前下跌太慢的一二线热点城市。与此形成对比的是,中国土地交易价格史上的三大高地王荣鑫17日出现在上海。

中国以10.03万元/平米以上的底价和139%的升水率拿下了新京安区中兴小区的两块地。在今年供应方改革的五大任务中,房地产市场的去库存化是政策关注的重点之一。不过我们会移到第四季度,楼市去库存的实际情况可能和年初的计划不一样。

去年以来,各地纷纷开始放开楼市,如禁止多套房出租车,在商业贷款、公积金贷款利率和首付等方面实行严格的政策。目的是催化楼市消费热潮,消化楼市多年积累的存量。但严格政策的市场效应是一线城市、新卫星城、二线城市往往会有楼市热卖的场面,而三四线城市库存消化不了的情况依然没有大的改观。自此,房地产市场已经呈现出奇怪的风险混乱:没有库存压力或压力较小的一二线城市,可能失去对南北虚拟热度的控制;没有库存压力的三四线城市依然承受着无法解决的压力。

市场反应未能按照政策设计的节奏回头,凸显出中国楼市积累了太多深层次的对立,调控太可玩。这就不可避免地让市场回归到楼市调控往往变成空调的失望情绪。为什么政策设计的剧本不能翻译成市场上过时的故事?似乎各地都没有定好楼市的脉搏,没有坚持中央的政策决定,所以没有根据不同城际的特点实施有针对性的楼市去库存政策。当一二线城市接力赛愈演愈烈的时候,虚拟热度的惯性就已经形成了。

就算重启出租车刹车,也很难给当地楼市降温。上海、深圳、苏州、南京,甚至疲软的二线城市合肥,都先后在楼市实施了租车。但很多地方频繁发生的房东事件和上海创造三高房东的接力赛,凸显了楼市调控的无效性。

一二线楼市的房东党,对今年楼市去库存化的论调颇具讽刺意味。因为政策关注的是三四线楼市的去库存化,所以市场热点毕竟是一二线楼市的高房价以及由此引发的楼市投机。不合时宜的政策和市场赞美说,虽然城市政策的方向是准确的,但很难在城市中获得预期的市场预期。7月份70个大中城市的房价变化也突显出,今年仅剩几个月的时间,去库存化任务依然艰巨。

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楼市往往两极化,两头难兼顾政策。火热的房地产市场需要降温,其他房地产市场需要加强。如何学习城市政策?火热的楼市可以通过苛求出租车解决问题,但地方政府为了自身利益不一定需要出租车;对于三四线楼市来说,更难让市场温度一起上升。市场、资本、人口流动都具有逐利属性。

一线楼市有利可图,各种资金会蜂拥而至。出租车监管不会调动资金 在这种情况下,由于降价、补贴、当地定居点的城市化以及政府希望将其作为经济适用房出售,很难完全取消库存。针对目前楼市的现状,本意是对楼市不存在的系统性风险保持警惕。

对于一二线城市来说,地王频发毕竟是受影响的,世界各地城市的出租车政策都需要加更多的涡轮。否则,火热楼市的虚拟热度也可能给下一个经济周期带来库存压力。更重要的是,资本在楼市过于拥挤,也使得实体经济缺金少银,有利于产业转型升级。

然而,房地产市场的过度资本积累很容易导致过度杠杆化和系统性金融风险。对于三四线楼市来说,还是要搞清楚库存账的。如果楼市存量总量太大,长期难以消化,无法通过正常方法消化,可以考虑采用非常规休克疗法的可能性,将待退土地退回,待退土地撤回。这可能不会导致银行坏账持续减少,但有短期痛苦总比长期痛苦好。

中国楼市,股票要走,泡沫要碰,风险要防范,手段要多元化。这是一个难题,也考验着政策的智慧和决心。

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